2026 Emlak Piyasası Öngörüleri: Fiyatlar, Krediler ve TOKİ’nin Etkisi

2026’da Emlak Piyasasında Büyük Dönüşüm: Fiyatlar Yükselecek mi, Krediler Nereye Gidiyor?

2026 emlak piyasasında büyük dönüşüm. Türkiye’nin emlak sektörü, 2026 yılına büyük beklentilerle giriyor. Uzmanlar, gelecek yıl için hem fiyatlarda hem de kredi koşullarında önemli değişimler öngörüyor. TOKİ’nin 500 bin sosyal konut projesi ise piyasayı yeniden şekillendirecek en büyük faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.

Fiyatlarda Artış Beklentisi Güçlü

Emlak sektörü temsilcileri, 2026 yılında konut fiyatlarının nominal bazda yüzde 25-30, reel bazda ise yüzde 5-10 aralığında artacağını öngörüyor. Sektör analistleri, “2026 yılı birikmiş taleplerin etkisiyle konut satışlarında hızlı bir artışın yaşanacağı bir dönem olacak” değerlendirmesinde bulunuyor.

2025 yılının son çeyreğinde başlayan hareketlilik, 2026’da daha da güçlenecek gibi görünüyor. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde fiyat artışlarının daha belirgin olması bekleniyor. Uzmanlar, erken yatırım yapanların bu süreçten avantajlı çıkacağını vurguluyor.

Emlak değerleme uzmanları dikkat çekici bir tespitte bulunuyor: “İstanbul’da önemli bölgelerde önümüzdeki üç beş yılda fiyatlar ikiye katlanabilir. Uzun vadeli yatırımcılar için 2025-2026 dönemi en uygun giriş zamanı.” Bu öngörü, özellikle İstanbul’un merkezi konumları için geçerli.

Konut Kredilerinde Tarihi Düşüş

2026 yılının en önemli gelişmelerinden biri konut kredisi faiz oranlarında yaşanacak düşüş. Şu anda kamu bankalarında yüzde 2,69 seviyelerine gerileyen faizlerin, 2026’nın ortalarına doğru yüzde 2’nin altına inmesi bekleniyor.

Finans uzmanları, “Asıl rahatlamanın 2026’nın ortalarında hissedileceğini” belirtiyor. Beklenen faiz aralığı aylık yüzde 2,0 – 2,5 (yıllık yüzde 24-30) civarında olacak. Bu düşüş, konut satışlarını ciddi oranda artıracak bir eşik olarak görülüyor.

Bankaların sunduğu ortak kredi modelleri ve müteahhit firmaların kampanyaları da sektöre ek destek sağlayacak. Altın ve döviz gibi alternatif yatırım araçlarında değer kaybı yaşayan vatandaşların, faiz düşüşüyle birlikte gayrimenkule yönelmesi öngörülüyor.

Merkez Bankası’nın 2026 başında ihtiyatlı adımlarla faiz indirimine başlaması ve enflasyonun tek haneli rakamlara inmesi bekleniyor. Bu koşullar sağlandığında, konut kredisi piyasasında kalıcı bir canlanma yaşanabilir.

TOKİ’nin 500 Bin Konut Bombası

2026 yılında emlak piyasasını en çok etkileyecek gelişme, TOKİ’nin “Yüzyılın Konut Projesi” olarak adlandırılan 500 bin sosyal konut uygulaması. 81 ilde hayata geçirilecek bu proje, konut ve kira fiyatlarını dengelemek amacıyla tasarlandı.

Projenin detayları şöyle: Yüzde 10 peşinat ile başlayan ödeme planı, 240 aya kadar uzayan vade seçenekleri sunuyor. İstanbul’da 7.313 TL’den başlayan taksitlerle, Anadolu illerinde ise 6.750 TL’den başlayan taksit imkanları mevcut. Konut fiyatları 1 milyon 800 bin TL’den başlıyor.

İstanbul’a 100 bin, Ankara’ya 30.780, İzmir’e 21.520 konut düşecek. Gaziantep, Konya, Şanlıurfa ve Diyarbakır gibi büyük illerde de on binlerce konut inşa edilecek. Projenin 10 Kasım 2025’te başlayan başvuruları 19 Aralık 2025’te sona erecek.

TOKİ projesinin piyasaya etkisi büyük olacak. Uzmanlar, bu kadar büyük ölçekli arz artışının özel sektör konut fiyatlarında baskı oluşturabileceğini düşünüyor. Özellikle orta ve alt segment konutlarda fiyat artışlarının sınırlı kalabileceği öngörülüyor.

Ancak lüks konut segmentinde durum farklı. Yüksek gelir grubuna hitap eden projeler, TOKİ’nin etkisinden uzak kalarak fiyat artışlarını sürdürebilir.

Yeni Emlak Vergisi Darbesi

2026 yılında emlak sahiplerini bekleyen bir başka gelişme de emlak vergilerindeki artış. Takdir komisyonlarının belirlediği yeni rayiç değerler, bazı bölgelerde 5 ila 18 kat, hatta bazı büyükşehir ve turizm bölgelerinde 40-50 kat artış gösterdi.

2026 için belirlenen bu değerler, 2027-2028-2029 yıllarını da etkileyecek. Yeniden değerleme oranı yüzde 25,49 olarak açıklandı. Bu durum, konut sahiplerinin yıllık emlak vergisi ödemelerinde önemli artışlar anlamına geliyor.

2026’da Stratejik Adımlar

Sektör temsilcileri, “Doğru planlama ve finansal istikrar sağlanırsa, 2026 Türkiye’de sadece konutun değil, ekonomik büyümenin de yılı olacak” görüşünde birleşiyor. Konut satışındaki artış, inşaat malzemesinden mobilyaya, beyaz eşyadan lojistiğe kadar 260 alt sektörü harekete geçirecek.

Ev almayı düşünenler için 2026’nın ilk yarısı kritik dönem. Faiz indirimlerinin etkisiyle talebin artması ve fiyatların yükselmesi beklendiğinden, erken hareket edenler avantaj sağlayabilir. Özellikle ilkbahar ve yaz ayları, piyasa hareketlenmeden önce alım için uygun olabilir.

Yatırım amaçlı konut arayanların ise büyükşehirlerdeki gelişen bölgelere, metro ve altyapı projelerinin yakınındaki alanlara odaklanması öneriliyor. Kentsel dönüşüm bölgeleri de yatırım için cazip alternatifler sunuyor.